Les acheteurs se font plus rares, mais la baisse des prix reste contenue. Le marché immobilier marocain aborde 2026 avec un décalage spectaculaire entre le nombre de transactions et la valeur des biens. Une situation qui complique toujours l’accès à la propriété, malgré un rapport de force qui pourrait sembler plus favorable aux acquéreurs.
Les chiffres du premier trimestre donnent la mesure du ralentissement. Les transactions immobilières ont plongé de 40,2% par rapport aux trois derniers mois de 2025, selon l’indice des prix des actifs immobiliers publié par Bank Al-Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière. Dans le résidentiel, le recul atteint 38,4%. Les terrains enregistrent une chute de 45,9%, tandis que les locaux à usage professionnel perdent 40,2%.
Une comparaison annuelle offre toutefois une photographie moins brutale. Par rapport au premier trimestre 2025, les transactions diminuent de 9,3%. Le résidentiel accuse une contraction de 10,7%. Le chiffre de 40,2% traduit donc un coup de frein particulièrement marqué après un quatrième trimestre 2025 dynamique et ne signifie pas que quatre acheteurs sur dix ont disparu en un an.
C’est du côté des prix que le contraste apparaît. Sur un trimestre, l’indice immobilier recule de 2,4%, très loin des 40,2% perdus par les transactions. Sur un an, la correction se limite à 0,4%. Pour les seuls biens résidentiels, les prix abandonnent 0,6% en glissement annuel.
Le paradoxe immobilier marocain tient précisément dans cet écart. Lorsque la demande rencontre moins facilement l’offre, le rééquilibrage ne passe pas nécessairement par une baisse massive des valeurs. Il se traduit d’abord par moins de ventes.
Cette résistance ne signifie pas que tous les segments évoluent de la même manière. Les statistiques de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC mesurent les prix constatés dans les transactions enregistrées. Elles ne doivent donc pas être confondues avec les tarifs proposés dans les programmes immobiliers neufs.
Sur ce dernier marché, les signaux restent tendus. Le Haut-Commissariat au Plan relevait en juillet que la construction de logements était demeurée modérée au deuxième trimestre 2026 dans un environnement marqué par le maintien de la hausse des prix de vente. Le solde d’opinion relatif aux prix s’est renforcé de 22 points par rapport à la même période de 2025.
L’activité de construction aurait parallèlement progressé de 2,1% au deuxième trimestre. Les ventes de ciment ont augmenté de 8% sur un an, après une baisse de 10,9% au trimestre précédent. Le HCP attribue notamment le redressement du secteur à la poursuite des investissements publics dans les infrastructures, alors que la construction de logements conserve un rythme plus modéré.
Le candidat à l’achat se retrouve ainsi devant un marché où la diminution du nombre de transactions ne suffit pas à provoquer une remise à plat des prix. Les propriétaires qui ne sont pas pressés de vendre peuvent conserver leurs prétentions ou reporter leur projet. Le nombre d’opérations réalisées diminue alors plus rapidement que leur valeur.
L’équation est différente mais tout aussi contraignante pour le logement neuf. Les prix auxquels arrivent les nouveaux programmes dépendent notamment du foncier, de la construction et des conditions financières supportées par les opérateurs. La faiblesse des transactions sur le marché global ne se transforme donc pas automatiquement en logements neufs moins chers.
Une autre force soutient désormais une partie de la demande. Le programme d’aide directe au logement avait franchi début juin le seuil des 105.000 bénéficiaires, pour 218.000 demandes enregistrées, selon les données communiquées par le secrétaire d’État chargé de l’Habitat. Les moins de 40 ans représentent 52% des bénéficiaires et les Marocains résidant à l’étranger 24%.
La structure des achats montre l’importance du segment abordable. Quelque 60% des bénéficiaires ont acquis un logement coûtant moins de 300.000 dirhams. Le gouvernement indique également que 60% des bénéficiaires appartenant à la classe moyenne ont reçu une aide de 70.000 dirhams.
Le dispositif public peut donc remettre dans le circuit des ménages dont le budget aurait autrement été insuffisant. Il ne règle toutefois pas à lui seul la question de l’accessibilité du logement, particulièrement dans les marchés où les prix demeurent éloignés des capacités financières d’une partie de la population.
Pour devenir propriétaire, le prix du mètre carré n’est d’ailleurs qu’une partie du problème. L’apport personnel, la mensualité supportable et le coût du crédit déterminent le budget réellement accessible. Un bien peut perdre quelques points de valeur sans redevenir abordable pour un ménage dont la capacité d’emprunt reste limitée.
Les données disponibles dessinent finalement moins un marché immobilier en chute qu’un marché en attente. Les vendeurs ne consentent pas à une correction proportionnelle au recul des transactions et les acheteurs ne suivent plus systématiquement les niveaux demandés. Entre les deux, le volume des ventes absorbe une grande partie du choc.
Le chiffre le plus parlant reste celui du résidentiel. En trois mois, les transactions ont reculé de 38,4%, tandis que les prix ont diminué de seulement 3%. Sur un an, les ventes ont baissé de 10,7% pour une correction des prix limitée à 0,6%.
Pour ceux qui attendaient une chute des ventes afin d’acheter sensiblement moins cher, le rendez-vous n’a donc pas encore eu lieu. Le marché marocain ralentit, parfois brutalement, mais la pierre conserve pour l’instant une forte résistance. Le blocage se mesure davantage dans les actes de vente qui ne se signent plus que dans l’effondrement de la valeur des logements.
